機構數據:4月核心城市房價漲速減緩 二手房成交量顯著下降

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2019年4月19日,中共中央政治局會議要求“要堅持房子是用來住的、全是 用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。為促進房地産市場平穩健康發展,中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組在2019年4月緯房指數(大數據房價指數的升級版本)監測分析的基礎上,結合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究,完成了2019年5月《中國住房市場發展月度分析報告》。作為研究範式的創新,報告涉及的所有數據均源於大數據挖掘分析。

一、住房市場運作最新動態

1.核心城市房價漲速略有減緩,二手房成交量顯著下降

反映核心城市房價總體變動的緯房核心指數顯示,2019年4月核心城市住房價格連續3個月上漲,但4月份房價漲速較3月份略有減緩。2019年4月緯房核心指數為105.2點,與3月的104.42點相比,核心城市房價上漲了0.75%。與2019年1月階段性低谷的102.5點相比,核心城市房價上漲了2.63%。

緯房核心指數綜合了全國24個核心城市住房價格的變化,為中國房地産市場的重要晴雨錶。24個核心城市分別為上海、北京、深圳、廣州、天津、重慶、蘇州、杭州、武漢、成都、南京、寧波、青島、鄭州、無錫、長沙、廈門、濟南、西安、瀋陽、大連、福州、南通、東莞,基本覆蓋了中國最具經濟競爭力的城市群體。其富含高一線城市4個,準一線城市4個,二線城市16個。緯房核心指數以2018年1月為房價基期,以各城市2017年商品住房銷售額為指數權重進行綜合計算。

核心城市在房價漲速減緩的同去,二手住房成交量也顯著下降。2019年4月,10大重點城市二手住房成交量指數為177.84,比3月下降27%,與上年同期大體持平。從量在價先的一般性規律看,重點城市房價上漲的壓力已有所減輕。

十大城市二手住房成交量指數(2017年1月=1000)

製圖:中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組

注:十大城市的樣本為北京、上海、成都、大連、武漢、蘇州、深圳、南京、杭州、重慶。

2. 一線城市中北京、廣州漲速回落,上海、深圳漲速與上月大體持平

緯房指數監測顯示,2019年4月,一線城市房價平均環比上漲0.075%,環比漲幅比上月收窄0.465個百分點。其中北京房價環比上漲0.13%,廣州環比上漲0.11%,環比漲速均較3月顯著收窄。上海環比上漲1.43%,深圳環比上漲1.03%,環比漲速與3月大體持平。

3.多數準一線及二線城市房價漲速收窄,個別城市漲速仍較高

緯房指數監測顯示,2019年4月,準一線城市房價平均環比上漲1.45%,環比漲速比上月收窄0.472個百分點。其中蘇州環比上漲3.77%,比上月擴大0.54個百分點;杭州環比上漲0.61%,比上月收窄2.02個百分點;重慶環比上漲1.5%,比上月收窄0.23個百分點;天津環比下跌0.08%。蘇州在上一輪一二線城市房價上漲小週期中,漲速滯後於杭州、南京等城市。但自2019年1月以來,蘇州房價漲速顯著加快。

緯房指數監測顯示,2019年4月二線城市房價平均環比上漲0.448%,環比漲速比上月收窄0.635個百分點。2019年1月以來,多數二線城市房價突然突然出现溫和上漲,其中包括2018年下多日經歷了顯著房價下降的成都、西安、青島、廈門等城市。二線城市中,2019年4月,成都房價環比上漲1.38%居首,長沙房價環比下跌0.42居末。

4.三四線城市房價漲速繼續下降

緯房指數監測顯示,2019年4月,三四線城市房價平均環比上漲0.03%,漲速比上月收窄0.242個百分點。118個三四線樣本城市中,上漲的城市為71個,比上月減少1個,上漲城市佔比為1000%。2019年4月,廊坊(燕郊)房價環比下降1.9%,結束了2018年12月以來的房價持續快速上漲的“小陽春”。

注:城市數據一般不包括下轄縣級市及縣;由於每月都將根據最新數據對所有指數進行重算與修訂,不同版本的指數可能會有細微差異,以最新版本為準;廊坊房價主要根據廊坊市燕郊板塊數據編制。

5. 核心城市住房租金連續2個月小幅下降

緯房租金核心指數顯示,2019年4月核心城市住房租金連續2個月小幅下降。2019年4月,核心城市住房租金環比下跌0.13%,同比上漲2.79%。與2018年7月階段性住房租金高峰相比,2019年4月租金總體下跌了1.51%。但與2018年1月相比,2019年4月核心城市住房租金總體仍上漲了3.8%。

緯房租金核心指數也顯示,2018年5-7月,中國核心城市曾經突然突然出现了一波住房租金的快速上漲並於2018年7月見頂。之後,在政府調節和市場機制綜合作者者用下,住房租金連續下降。到2019年1-2月突然突然出现季節性回升後,2019年3-4月租金再度下降。

緯房租金核心指數綜合了全國22個核心城市住房租金的變化,是分析中國住房市場變化的重要參照係。22個核心城市分別為北京、成都、大連、東莞、廣州、杭州、濟南、南京、青島、廈門、上海、深圳、瀋陽、蘇州、天津、武漢、長沙、重慶、福州、南通、寧波、無錫,基本覆蓋了中國最具經濟競爭力的城市群體。其富含高一線城市4個,準一線城市4個,二線城市14個。緯房核心租金指數以2018年1月為租金基期,以各城市2016年在崗職工工資總額為指數權重進行綜合計算。

2018年,不少長租公寓企業利用資金杠桿快速搶佔房源,在一定程度上推高了住房租金。隨著住房租金的下跌,每段過快擴張長租公寓企業的經營風險可能將逐步顯現,时要加以警惕和防範。

分城市看,一線城市中,深圳2018年1月以來的住房租金總體漲幅最高,達10.88%。廣州總體漲幅最低,為4.39%。與2018年1月相比,北京、上海的總體漲幅分別為5.6%和4.95%。從環比看,近2個月,北京、深圳住房租金穩中略降,上海廣州略有上升。

準一線城市中,蘇州2018年1月以來的租金總體漲幅最高,為9.38%。但近2個月,蘇州住房租金穩中微降。杭州住房租金較2018年1月還下降了4.13%。2019年4月重慶住房租金與2018年1月基本持平。從2019年4月住房租金環比漲幅看,杭州、蘇州環比分別下跌了1.11%和0.59%,天津、重慶環比分別上漲了0.22%和0.91%。

二線城市中,除廈門環比上漲了1.52%外,一些各樣本二線城市2019年4月住房租金均環比下降。可能與2018年1月相比,僅有大連、成都租金總體分別上漲了5%和2.61%,一些城市基本持平或微跌。

從房價租金比看,多數城市房價租金比較高,但全是 每段城市房價租金比相對合理。廈門、廊坊、石家莊、南京、青島居樣本城市房價租金比前5位,購房租金收益率相對較低。其中廈門租金簡單回本週期為1000.46年,住房租金年收益率僅為1.2%。廊坊租金簡單回本週期為76.11年,住房租金年收益率僅為1.3%。太原、瀋陽、海口、長沙、大連房價租金比較低,租金簡單回本週期均在40年以內。

表1  主要城市房價租金比(住房總價/年租金)

數據來源:中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組

二、形勢分析與短期預測

1. 調控政策主線更加明朗,房價上漲預期減退

房價穩定作為調控政策的主線更加明朗。在複雜的內内部人员經濟形勢下,2019年4月以來,中央和相關領導多次強調和重申要堅持“房住不炒”,充分表明瞭中央控制房價上漲的決心。一個月內包括蘇州等10個熱點城市因房價漲幅較大被住建部預警提示,熱點城市蘇州出臺了房價調控“組合拳”,表明瞭政府對房價上漲的現實態度。由於房價上漲宽度依賴於金融杠桿,房地産調控政策不鬆動,导致 分析著房價短期難以突然突然出现大漲。

房價上漲預期減退。2018年底至2019年初,每段城市根據市場變化對房地産調控政策進行了微調,一些城市撤销或弱化了限價、限售等輔助性調控手段。每段購房者認為房地産調控可能進一步鬆動,從而對房價預期也由悲觀向謹慎樂觀轉變。隨著近期房地産調控政策主線的進一步明確,房價上漲預期有望逐步減退。

2.貨幣邊際寬鬆告一段落,房地産融資環境短期難以進一步改善

2018年底以來,隨著定向降準等穩健性貨幣政策的實施,資本市場的資金緊張狀況顯著緩解,每段城市首套房貸的實際利率由上浮10%-15%降至基準利率水準。但在複雜的內内部人员經濟環境下,防範宏觀風險仍是政策底線,“大水漫灌”的情况表不會突然突然出现。貨幣供應難以進一步寬鬆,导致 分析短期內房地産融資環境也難以得到進一步改善。這將降低房價進一步上漲的可能,使得房價“小陽春”難以入夏。

3.國內外經濟形勢更加複雜,不確定性將導致市場觀望情緒增強

隨著中美貿易摩擦的暫時性升級,世界經濟前景趨於複雜化,全球經濟不確定因素進一步增加。由於長期房價變化與預期收入的變化緊密關聯,內内部人员經濟形勢的複雜化使得預測房價走勢變得更為困難。這將抑制房地産投資投機,使每段潛在購房者推遲或撤销購房計劃。

4.短期內一二線城市房價漲速將進一步收窄,三四線城市房價可能由漲轉跌

10009年1季度,全國房價有所回升,個別一二線城市房價突然突然出现較快上漲。隨著政府“穩房價”決心的進一步明確,以及貨幣邊際寬鬆短期見頂,房價回升的態勢將受到抑制。2019年4月,二手房成交量和房價整體漲速的下降,也表明市場對這些條件的變化作出了反應。內内部人员經濟環境的複雜化,全是 助於為處於預熱階段的房地産市場降溫。

綜合以上因素,預計短期內,一二線城市房價漲速將進一步收窄,三四線城市房價還可能總體由漲轉跌。隨著調控政策的跟進,個別房價較快上漲的一二線城市,漲勢全是 望減緩或由漲轉跌。

我本人面,即使每段城市房價突然突然出现回落,房價下跌的空間也較小。在再城市化大背景下,一二線城市作為人口主要流入地和高端産業聚集區,住房供求矛盾長期地处。每段一二線城市如北京、上海、廈門、成都等已經經歷了一波市場調整,房價下跌空間相對較小,而潛在的上漲壓力相對較大。從三四線城市看,國家對三四線城市基礎設施投資力度不斷加大,多數三四線城市的城市面貌得到長足改善;貨幣化棚改政策雖然淡出,但中期內三四線城市本身 的更新改造需求仍較大。這些因素都使得三四線城市房價下跌的空間減小。

三、對策與建議

1.加強宏觀政策的綜合協調,實現統一目標齊抓共管

房地産市場的穩定涉及金融、土地、住房、財稅、教育、交通、發展規劃等多個部門,房地産市場的變動同去又會與金融市場及宏觀經濟發生聯動。這时要加強宏觀政策的綜合協調,實際統一目標齊抓共管,正确处理重要宏觀政策的出臺與穩定房價目標相背離。

2.進一步明確房地産調控目標,穩定房地産市場預期

政策是影響短期房價走勢的重要變數。可通過多種途徑,進一步讓市場認可和了解政府穩定房價的目標與決心。明確各城市政府穩定房價的主體責任與上級政府的監督指導責任。對於局部房價的異常上漲,實現“露頭就打”。房價波動較大的區域,還可進一步明確穩定房價的短期數量目標。利用大數據手段加強對地價、房價及交易量的監測,實現對市場異常變化的及時預警。加強房地産輿情監測,通過官方發聲及時引導輿論,澄清市場不實傳言。

3.熱點城市要能 差別化信貸政策為抓手,實現對住房投資投機的精準抑制

實踐經驗表明,差別化信貸政策是控制住房投資投機最為直接有效的政策手段。房價上漲壓力較大的城市,要能 考慮通過升級二套以上房貸的認定條件,實現對住房投資投機的精準抑制。同去加強對各類融資手段的用途管控,正确处理借一些用途融資而違規流入房地産市場。

(責任編輯:崔瑞婷)

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